Оставить заявку
01.12.2005

По разным оценкам, в настоящее время от 50% до 90% земельных участков с расположенными на них строениями, принадлежащих гражданам РФ, не оформлены надлежащим образом. Сложность ситуации заключается еще и в том, что совокупность проблем, связанных с ненадлежащим оформлением прав на участок и строения, вскрывается, как правило, в момент совершения сделки с участком – продажи, вступления в наследство и проч.

Так что же является самовольной постройкой, какая судьба уготована незаконным объектам и их владельцам и, наконец, как узаконить самовольную постройку?

Законодательное определение

По действующему законодательству самовольной постройкой может быть признан любой объект, построенный без необходимых согласований. Гражданский кодекс РФ признает самовольной постройкой (п. 1 ст. 222) жилой дом, сооружение или иное недвижимое имущество (гараж, административное здание и т.д.):

  • созданные на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами;
  • созданные без получения на это необходимых разрешений;
  • созданные с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Строительный объект, обладающий хотя бы одним из перечисленных признаков, признается самовольной постройкой. Данный вывод находит подтверждение в судебной практике. Так, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа при рассмотрении дела о признании права собственности на самовольную постройку сделал вывод, что для признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из нарушений, установленных п. 1 ст. 222 ГК РФ (постановление ФАС ДВО от 30.08.2002 по делу ФОЗ-А73/02-1/1702).

Cт. 222 ГК РФ не содержит четкого указания, какой орган может принять решение о признании постройки самовольной. Между тем в законе г. Москвы «Об основах градостроительства в г. Москве» (№ 13 от 3.03.2004) в п. 9 ст. 61 содержится правило о том, что «градостроительный объект признается самовольной постройкой правительством Москвы или судом на основании заключений органов государственной экспертизы, органов государственного надзора». Данное положение представляется неверным в силу того, что в постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа (№ КГ-А41/3625-02 от 11.06.2002) установлено, что «отдельные положения закона РФ „О местном самоуправлении в РФ“ не предусматривают право местной администрации признавать постройку самовольной. Исходя из смысла ст. 222 ГК РФ постройка может быть признана самовольной лишь в судебном порядке».

Последствия

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности – по закону оно считается лишь собственником стройматериалов. Кроме того, на самовольно возведенные объекты не распространяются правомочия по дарению, право передачи имущества в аренду, совершение любых других сделок по отчуждению имущества. Сделки, направленные на распоряжение самовольной постройкой, ничтожны как противоречащие требованиям закона.

Сама же самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом за его счет. Так, 18 сентября 2003 г. Солнечногорский городской суд по иску прокурора г. Солнечногорска вынес нашумевшее решение о сносе 13 жилых домов в поселке «Екатерининские валы», находящихся в водоохранной зоне.

Виновник самовольного строительства не только осуществляет за свой счет снос такого строения, но и должен за свой счет возместить в полном объеме вред, причиненный в результате совершения земельных правонарушений, и привести земельный участок в пригодное для использования состояние (ст. 76 Земельного кодекса РФ). Аналогичное правило содержится в п. 3 ст. 25 федерального закона № 195-ФЗ от 17.11.1995 «Об архитектурной деятельности в РФ», согласно которому лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние.

Возведение самовольной постройки является административным правонарушением и влечет административную ответственность по ст. 9.5 КоАП РФ: граждане уплачивают административный штраф в размере от 3 до 5 МРОТ, должностные лица – от 5 до 10 МРОТ, юридические лица – от 50 до 100 МРОТ.

Возможности легализации

Для того чтобы оценить перспективы «легализации» самовольно возведенного строения, необходимо выяснить следующие вопросы:

  • на каком праве принадлежит лицу земельный участок;
  • нарушает ли сохранение постройки права и интересы других лиц;
  • соответствует ли возведенное строение действующим строительным, противопожарным, санитарным и иным нормам;
  • возможно ли изменение постройки без причинения ей существенного ущерба – в целях приведения в соответствие действующим в настоящий момент строительным нормам, а также устранение ограничений в отношении прав других лиц.

Если сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, а также не создает угрозы жизни и здоровью людей, ГК РФ (п. 3 ст. 222) допускает возможность признания в судебном порядке права собственности на такие объекты в двух случаях.

1) Собственником может быть признан титульный землевладелец – лицо, в собственности которого, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании находится земельный участок, где осуществлена постройка.
В этом случае в суд необходимо представить оформленные документы на земельный участок, на котором возведена самовольная постройка, техпаспорта на строение, а также заключения соответствующих служб (органа архитектуры и градостроительства, пожарной службы, СЭС и др.). Если же титульный владелец не сам осуществил постройку, он обязан возместить расходы на ее возведение лицу, осуществлявшему строительство (стройматериалы, коммуникации и др.). Размер возмещения определяется судебным решением.

2) Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом и за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.
Однако решение вопроса в данном случае заметно осложняется тем, что порядок закрепления за застройщиком земельного участка под самовольной постройкой законом прямо не определен. Здесь возможны две ситуации: земля находится в государственной или муниципальной собственности и является свободной от прав на нее физических или юридических лиц; земля находится в частной собственности, правомерном владении или пользовании других физических или юридических лиц.

В первом случае истцу следует представить суду доказательства, свидетельствующие о предоставлении ему исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления земельного участка, на котором расположена самовольная постройка, для использования в целях, соответствующих назначению этой постройки.

Так, решением Правобережного районного суда г. Липецка от 3.12.2001 был удовлетворен иск гражданина Ч. к администрации г. Липецка о признании права собственности на дом, который он построил самовольно, без оформления землеотвода и проектной документации (г. Липецк, ул. Сокольская, 20). Вышестоящие инстанции оставили данное решение в силе.

Если самовольная постройка возведена на земельном участке, принадлежащем другому физическому или юридическому лицу, то право собственности на нее может быть признано за застройщиком при условии перехода к нему соответствующего права на земельный участок или его часть по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, – по договору купли-продажи, дарения и т.п.

В обоих случаях также необходимо предоставить заключения соответствующих служб и техпаспорт на строение.

Итоги

Таким образом, как показывает практика, главной проблемой является даже не узаконение постройки в суде, а то, что предшествует обращению в суд, – сбор необходимых документов.

Учитывая сложившуюся ситуацию с самовольным строительством, правительство РФ в сентябре 2005 г. приняло поправки в восемь законодательных актов, направленные на упрощение процедуры оформления в собственность земельных участков, садовых домов, гаражей и других бытовых построек. Срок легализации таких строений ограничен 1 января 2007 г.

До принятия упомянутых поправок для легализации самовольно возведенных объектов граждане должны были пройти две процедуры:

  • согласовать со всеми инстанциями проект строительства (реконструкции);
  • обратиться в местную администрацию для получения официального отказа в регистрации прав на строение как самовольно возведенное и уже после этого обращаться в суд для признания своего права.

В соответствии с принятыми поправками для признания права собственности на самовольную постройку в суд обращаться не нужно, достаточно получить распоряжение главы местной администрации. Тем не менее все остальные процедуры подготовительного характера, сопряженные со сбором огромного пакета согласовательной документации, остаются, что ставит под сомнение «упрощенный» порядок легализации. И нельзя не отметить, что массовое сознание явно не готово воспринять в качестве необходимой процедуру документального оформления прав на участки и расположенные на них объекты, традиционно считая их уже своими.