ВАС РФ разъяснил особенности установления регулируемой арендной платы за публичные земли

В рамках рассмотрения указанного дела арендатор оспаривал положение регионального нормативного акта, в котором установлены различные условия для арендаторов аналогичных земельных участков

Заключив в 2009 г. договор аренды земельного участка без проведения конкурса, индивидуальный предприниматель эксплуатировал его в соответствии с разрешенным использованием и уплачивал арендную плату в размере, установленном региональным нормативно-правовым актом на момент заключения договора до выхода нового постановления, в котором с 1 января 2012 г. был установлен новый порядок. В результате этого арендная плата по договорам, заключенным после вступления в силу данного постановления, существенно снизилась.

Однако, согласно новому постановлению, для действующих на дату его вступления в силу (1 января 2012 г.) договоров арендная плата в течение еще двух лет должна была рассчитываться на основании старого порядка, то есть на менее выгодных для арендаторов условиях. Иными словами, при прочих равных условиях арендаторы, которые заключили договоры до 1 января 2012 г., должны были платить за аренду в несколько раз больше, чем те арендаторы, которые заключили договоры после указанной даты.

ВАС РФ в отношении данной ситуации сделал следующий вывод: если арендуемые участки относятся к одной категории земель, используются (предназначены) для одного вида деятельности и предоставляются по одному основанию, порядок расчета арендной платы для них должен быть одинаковым.

В противном случае, по мнению Президиума ВАС РФ, нарушается принцип запрета необоснованных предпочтений и создаются дискриминационные условия. Если акты региональных органов содержат такие положения, то последние могут быть признаны недействующими. Таким образом, в подобных ситуациях арендаторы вправе обращаться в суд с заявлениями об оспаривании данных положений.

Полагаем, что в рассматриваемом споре к договору аренды, заключенному предпринимателем, подлежит применению регулируемая арендная плата, определенная в новом постановлении, с момента вступления в силу этого акта. Изменение условий договора об арендной плате происходит автоматически, поэтому заключения дополнительного соглашения не требуется.

На деле нередко случается, что органы субъектов, предоставляющих публичные земли в аренду, продолжают начислять арендную плату по ставкам, действующим до вступления в силу новых нормативно-правовых актов, не внося соответствующих изменений в договор аренды. В таком случае у арендатора есть хорошая судебная перспектива по обжалованию начисления арендной платы по таким ставкам.

Таким образом, разъяснения ВАС РФ, изложенные в Постановлении от 17.12.2013 № 9707/13, создают очередной прецедент, направленный на создание равных условий для арендаторов аналогичных участков из публичных земель вне зависимости от даты заключения договора аренды.