Оставить заявку
08.09.2011

В своем постановлении Пленум ВАС дал разъяснения по вопросам, возникающим в арбитражных судах относительно недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в будущем.
В указанном Постановлении разъяснено в том числе, что нормы ГК РФ, касающиеся заключения договора купли-продажи вещи, созданной или приобретенной в будущем, применяются, в том числе, к недвижимости, как одной из разновидности вещей. При этом, судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
Данное разъяснение имеет особое значение, поскольку согласно положениям ст. 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии), которого у недвижимости, созданной или приобретенной в будущем просто нет. На сегодняшний момент установлено, что в указанном случае индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).
Необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (п. 3 ст. 555 ГК РФ).
Особое внимание стоит обратить на вопросы, возникающие при осуществлении инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости. При рассмотрении споров судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам соответствующих глав ГК РФ.
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. Отдельно разъяснено, что в указанных случаях право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи по правилам п. 2 ст. 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, Пленумом ВАС разъяснено, что продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора. Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее, а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Особое внимание в Постановлении уделено предварительному договору купли-продажи недвижимости. В частности, указано, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
При этом, указанные договоры не подлежат государственной регистрации, а считается заключенным с момента его подписания сторонами. При этом, регистрирующий орган не может отказать в государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю на основании того, что сам договор не был зарегистрирован.
Отдельно указано, что положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи, которые не применяются при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества при долевом участии в строительстве.