Due Diligence (правовая экспертиза) недвижимого имущества и имущественных прав для бизнеса.

В каких случаях необходима правовая экспертиза

  • Приобретение объектов недвижимого имущества, имущественных прав
  • Приобретение активов через покупку пакетов акций, долей в уставном капитале компании – владельце актива
  • Покупка/аренда объекта недвижимости для создания бизнеса (открытия магазина, бара, кафе, ресторана, гостиницы, медицинского центра и т.п.)
  • Покупка готового бизнеса
  • Участие в проекте ГЧП (государственно-частное партнерство)
  • При подготовке к сделке M&A (слияние и поглощение)
  • Предоставление или привлечение заемных (кредитных) средств
  • Инвестирование/Привлечение инвестирования
  • Создание совместного предприятия
  • Оптимизация системы управления объектом недвижимости
  • Разработка мероприятий по защите от рейдерских захватов
  • Покупка/аренда земельного участка для строительства
  • Покупка объектов незавершенного строительства
  • Инвестиционное освоение/развитие территории и т.д.

Какие объекты проверяем

  • Здания, Строения, Сооружения, их части
  • Комплексы зданий, строений, сооружений
  • Производственные комплексы
  • Предприятия, Имущественные комплексы
  • Объекты незавершенного строительства
  • Земельные участки
  • Земельные массивы
  • Земельные доли в праве общей собственности
  • Долевое участие в строительстве
  • Хозяйственное ведение/Оперативное управление
  • Доверительное управление активами
  • Арендные отношения
  • Инвестиционные контракты
  • Концессионные соглашения
  • Договоры комплексного освоения/развития территории и т.п.

Этапы или содержание услуги

  • Экспертиза титула правообладателя объекта
  • Проверка полномочий продавца объекта недвижимости
  • Экспертиза правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов
  • Проверка наличия ограничений и обременений прав на объект
  • Проверка наличия судебных споров, конфликтов, притязаний третьих лиц
  • Проверка наличия необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или органа власти для совершения сделки
  • Экспертиза истории сделок с объектом на предмет их действительности/недействительности, признания незаключенными
  • Экспертиза истории и порядка приватизации (в случае необходимости)
  • Проверка соответствия объекта данным, имеющимся в государственных органах (несанкционированная перепланировка /реконструкция) и т.п.

Проверка земельного актива, приобретаемого в инвестиционных целях, включает экспертизу:

  • Текущего правового статус земельного участка: наличие кадастрового учета, установление/согласование границ, категория, вид разрешенного использования
  • Параметров застройки земельного участка
  • Возможности строительства на данном участке объекта с заданным целевым назначением
  • Наличия зарегистрированных и фактических обременений, ограничений использования: сервитуты, линейные объекты, зоны влияния аэропортов, охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны охраняемых объектов, иные ограничения
  • Планов городского поселения по развитию территории
  • Расчета выплат за смену вида разрешённого использования земельного участка под строительство (в случае необходимости) и т.п.

Результаты по услуге для клиента

Мотивированное экспертное заключение с перечнем выявленных рисков и рекомендаций, обоснованием возможности (способах) их минимизации/устранения (в случае если риски не существенные и устранимые) или отказа от сделки (если выявленные риски носят критичный характер/трудно устранимы/значительно увеличивают затраты на проект)

Что дает клиенту правовая экспертиза актива

  • Понимание правового статуса актива/инвестиционного проекта. По результатам проверки инвестор получает достоверную информацию для принятия взвешенного, осознанного решения о том покупать или не покупать актив, вступать или не вступать в проект, будут ли вложения в данный актив/инвестиционный проект достаточно безопасными.
  • Оценку инвестиционной привлекательности актива/проекта. Правовая экспертиза дает возможность понять может ли актив быть использован под конкретные инвестиционные цели, например, возможность строительства и эксплуатации на данном земельном участке промышленного объекта, логистического центра, гоночной трассы, яхт-клуба, гостиницы, жилого комплекса и т.д.
  • Коррекцию стоимости актива/проекта. Заблаговременное выявление рисков позволяет пересмотреть цену актива, предлагаемую продавцом/партнером, в сторону ее понижения или скорректировать условия участия в инвестиционном проекте в пользу инвестора.Зачастую покупатели ищут активы заведомо имеющие риски, для того, чтобы приобрести подходящий актив по низкой цене, а затем, с помощью юристов, устранив причины неликвидности перепродать его со значительным дисконтом.
  • Формирование плана-схемы устранения рисков и структуры сделки. Результаты правовой экспертизы дают полное представление об активе, возможностях и легитимных способах минимизации или устранения выявленных рисков. Данная информация позволяет определить перечень действий, которые необходимо произвести при подготовке сделки (например, предварительное одобрение сделки с заинтересованностью, получение согласия супруга, уточнение границ земельного участка, согласование границ смежных земельных участков и т.п.), в ходе самой сделки (например, порядок взаиморасчетов сторон) определить зоны ответственности сторон (например, перечень гарантий и заверений, которые должны быть включены в договор купли-продажи, ответственность продавца за сокрытие сведений об обременениях участка и арестах, порядок действий и сроки исполнения сторонами обязательств по договору, а также штрафные санкции в случае неисполнения или несвоевременного исполнения обязательств и т.п.).
Due diligence земельных участков и логистического комплекса

Предварительный правовой анализ (due diligence) корпоративных документов юридического лица (таргет) и входящих в периметр сделки земельных участков и расположенных на них более 50 объектов капитального строительства, составляющих региональный транспортно-логистический комплекс (хаб) одного из крупных российских сетевых ритейлеров.

А также разработка, согласование и подготовка серии договоров сделки. В ходе проведения процедуры дью дилидженс были выявлены и систематизированы по типам и уровням возможные риски Покупателя, что предоставило ему переговорное преимущество при дальнейшем обсуждении условий и цены заключаемой сделки.

Кадастровая стоимость земельного участка снижена на 30%

В августе 2019 г. состоялось судебное заседание по иску о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в аренде. ООО «АВС» обратилось за помощью так как считало, что кадастровая стоимость земельного участка завышена. При этом арендная ставка исчислялась из кадастровой стоимости недвижимости. По закону в этом случае арендатор также как и собственник имеет право требовать пересмотра кадастровой стоимости.
Юристы Клифф обратились с соответствующим заявлением сначала в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра, а затем в суд. С помощью постоянных партнеров компании экспертов-оценщиков было доказано суду, что кадастровая стоимость должна быть снижена. Удалось добиться максимально возможного результата, снизив стоимость на 30%.
Интересы клиента в суде представлял юрист компании Игорь Дорохов.

Снижение кадастровой стоимости на 34,5%
Оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. За 2015-2016 годы выиграно 2 дела в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра и 4 в суде. Достигнуто снижение кадастровой стоимости объектов недвижимости в среднем на 34,5%. Средняя экономия клиентов от снижения налога на имущество составила 1 837 450,00 руб. в год по одному объект недвижимости.
Росреестр получит право регрессных требований
Специально для «Право.ru» юридическая фирма Клифф дала комментарий относительно новеллы.
Договор аренды недвижимости досрочно расторгнут: что делать субарендатору?
Юридическая фирма Клифф помогла читателям ЭЖ-Юрист разобраться в вопросе.

Заказать услугу