Due Diligence (правовая экспертиза) недвижимого имущества и имущественных прав для бизнеса.

В каких случаях необходима правовая экспертиза

  • Приобретение объектов недвижимого имущества, имущественных прав
  • Приобретение активов через покупку пакетов акций, долей в уставном капитале компании – владельце актива
  • Покупка/аренда объекта недвижимости для создания бизнеса (открытия магазина, бара, кафе, ресторана, гостиницы, медицинского центра и т.п.)
  • Покупка готового бизнеса
  • Участие в проекте ГЧП (государственно-частное партнерство)
  • При подготовке к сделке M&A (слияние и поглощение)
  • Предоставление или привлечение заемных (кредитных) средств
  • Инвестирование/Привлечение инвестирования
  • Создание совместного предприятия
  • Оптимизация системы управления объектом недвижимости
  • Разработка мероприятий по защите от рейдерских захватов
  • Покупка/аренда земельного участка для строительства
  • Покупка объектов незавершенного строительства
  • Инвестиционное освоение/развитие территории и т.д.

Какие объекты проверяем

  • Здания, Строения, Сооружения, их части
  • Комплексы зданий, строений, сооружений
  • Производственные комплексы
  • Предприятия, Имущественные комплексы
  • Объекты незавершенного строительства
  • Земельные участки
  • Земельные массивы
  • Земельные доли в праве общей собственности
  • Долевое участие в строительстве
  • Хозяйственное ведение/Оперативное управление
  • Доверительное управление активами
  • Арендные отношения
  • Инвестиционные контракты
  • Концессионные соглашения
  • Договоры комплексного освоения/развития территории и т.п.

Этапы или содержание услуги

  • Экспертиза титула правообладателя объекта
  • Проверка полномочий продавца объекта недвижимости
  • Экспертиза правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов
  • Проверка наличия ограничений и обременений прав на объект
  • Проверка наличия судебных споров, конфликтов, притязаний третьих лиц
  • Проверка наличия необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или органа власти для совершения сделки
  • Экспертиза истории сделок с объектом на предмет их действительности/недействительности, признания незаключенными
  • Экспертиза истории и порядка приватизации (в случае необходимости)
  • Проверка соответствия объекта данным, имеющимся в государственных органах (несанкционированная перепланировка /реконструкция) и т.п.

Проверка земельного актива, приобретаемого в инвестиционных целях, включает экспертизу:

  • Текущего правового статус земельного участка: наличие кадастрового учета, установление/согласование границ, категория, вид разрешенного использования
  • Параметров застройки земельного участка
  • Возможности строительства на данном участке объекта с заданным целевым назначением
  • Наличия зарегистрированных и фактических обременений, ограничений использования: сервитуты, линейные объекты, зоны влияния аэропортов, охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны охраняемых объектов, иные ограничения
  • Планов городского поселения по развитию территории
  • Расчета выплат за смену вида разрешённого использования земельного участка под строительство (в случае необходимости) и т.п.

Результаты по услуге для клиента

Мотивированное экспертное заключение с перечнем выявленных рисков и рекомендаций, обоснованием возможности (способах) их минимизации/устранения (в случае если риски не существенные и устранимые) или отказа от сделки (если выявленные риски носят критичный характер/трудно устранимы/значительно увеличивают затраты на проект)

Что дает клиенту правовая экспертиза актива

  • Понимание правового статуса актива/инвестиционного проекта. По результатам проверки инвестор получает достоверную информацию для принятия взвешенного, осознанного решения о том покупать или не покупать актив, вступать или не вступать в проект, будут ли вложения в данный актив/инвестиционный проект достаточно безопасными.
  • Оценку инвестиционной привлекательности актива/проекта. Правовая экспертиза дает возможность понять может ли актив быть использован под конкретные инвестиционные цели, например, возможность строительства и эксплуатации на данном земельном участке промышленного объекта, логистического центра, гоночной трассы, яхт-клуба, гостиницы, жилого комплекса и т.д.
  • Коррекцию стоимости актива/проекта. Заблаговременное выявление рисков позволяет пересмотреть цену актива, предлагаемую продавцом/партнером, в сторону ее понижения или скорректировать условия участия в инвестиционном проекте в пользу инвестора.Зачастую покупатели ищут активы заведомо имеющие риски, для того, чтобы приобрести подходящий актив по низкой цене, а затем, с помощью юристов, устранив причины неликвидности перепродать его со значительным дисконтом.
  • Формирование плана-схемы устранения рисков и структуры сделки. Результаты правовой экспертизы дают полное представление об активе, возможностях и легитимных способах минимизации или устранения выявленных рисков. Данная информация позволяет определить перечень действий, которые необходимо произвести при подготовке сделки (например, предварительное одобрение сделки с заинтересованностью, получение согласия супруга, уточнение границ земельного участка, согласование границ смежных земельных участков и т.п.), в ходе самой сделки (например, порядок взаиморасчетов сторон) определить зоны ответственности сторон (например, перечень гарантий и заверений, которые должны быть включены в договор купли-продажи, ответственность продавца за сокрытие сведений об обременениях участка и арестах, порядок действий и сроки исполнения сторонами обязательств по договору, а также штрафные санкции в случае неисполнения или несвоевременного исполнения обязательств и т.п.).
Кадастровая стоимость земельного участка снижена на 30%

В августе 2019 г. состоялось судебное заседание по иску о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в аренде. ООО «АВС» обратилось за помощью так как считало, что кадастровая стоимость земельного участка завышена. При этом арендная ставка исчислялась из кадастровой стоимости недвижимости. По закону в этом случае арендатор также как и собственник имеет право требовать пересмотра кадастровой стоимости.
Юристы Клифф обратились с соответствующим заявлением сначала в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра, а затем в суд. С помощью постоянных партнеров компании экспертов-оценщиков было доказано суду, что кадастровая стоимость должна быть снижена. Удалось добиться максимально возможного результата, снизив стоимость на 30%.
Интересы клиента в суде представлял юрист компании Игорь Дорохов.

Снижение кадастровой стоимости на 34,5%
Оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. За 2015-2016 годы выиграно 2 дела в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра и 4 в суде. Достигнуто снижение кадастровой стоимости объектов недвижимости в среднем на 34,5%. Средняя экономия клиентов от снижения налога на имущество составила 1 837 450,00 руб. в год по одному объект недвижимости.
Юридическая помощь португальскому инвестору
Консультирование крупного португальского строительного холдинга по вопросам инвестиций в строительство жилищно-гостиничного комплекса на территории г. Сочи. Объем инвестиций 300 млн. ЕВРО.
Росреестр получит право регрессных требований
Специально для «Право.ru» юридическая фирма Клифф дала комментарий относительно новеллы.
Договор аренды недвижимости досрочно расторгнут: что делать субарендатору?
Юридическая фирма Клифф помогла читателям ЭЖ-Юрист разобраться в вопросе.

Заказать услугу