Due diligence
Due Diligence (правовая экспертиза) недвижимого имущества и имущественных прав для бизнеса.
Наши преимущества
Юридическое консультирование в области земельных и градостроительных отношений
Разрешение споров в сфере недвижимости
- представление интересов в российских судах по всем вопросам земельного и строительного законодательства, законодательства в сфере недвижимости и приватизации включая оспаривание кадастровой стоимости;
- досудебные процедуры урегулирования конфликтов.
Результат
- Достоверная и полная информация для принятия решения об инвестировании или покупке земли и иной недвижимости в любом регионе России;
- Снижение финансовых рисков и потерь при сделках с землей и иной недвижимостью;
- Разрешение сложных и запущенных ситуаций;
- Эффективная защита в суде;
- Законное снижение налогооблагаемой базы (кадастровой стоимости).
В каких случаях необходима правовая экспертиза
- Приобретение объектов недвижимого имущества, имущественных прав
- Приобретение активов через покупку пакетов акций, долей в уставном капитале компании – владельце актива
- Покупка/аренда объекта недвижимости для создания бизнеса (открытия магазина, бара, кафе, ресторана, гостиницы, медицинского центра и т.п.)
- Покупка готового бизнеса
- Участие в проекте ГЧП (государственно-частное партнерство)
- При подготовке к сделке M&A (слияние и поглощение)
- Предоставление или привлечение заемных (кредитных) средств
- Инвестирование/Привлечение инвестирования
- Создание совместного предприятия
- Оптимизация системы управления объектом недвижимости
- Разработка мероприятий по защите от рейдерских захватов
- Покупка/аренда земельного участка для строительства
- Покупка объектов незавершенного строительства
- Инвестиционное освоение/развитие территории и т.д.
Какие объекты проверяем
- Здания, Строения, Сооружения, их части
- Комплексы зданий, строений, сооружений
- Производственные комплексы
- Предприятия, Имущественные комплексы
- Объекты незавершенного строительства
- Земельные участки
- Земельные массивы
- Земельные доли в праве общей собственности
- Долевое участие в строительстве
- Хозяйственное ведение/Оперативное управление
- Доверительное управление активами
- Арендные отношения
- Инвестиционные контракты
- Концессионные соглашения
- Договоры комплексного освоения/развития территории и т.п.
Этапы или содержание услуги
- Экспертиза титула правообладателя объекта
- Проверка полномочий продавца объекта недвижимости
- Экспертиза правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов
- Проверка наличия ограничений и обременений прав на объект
- Проверка наличия судебных споров, конфликтов, притязаний третьих лиц
- Проверка наличия необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или органа власти для совершения сделки
- Экспертиза истории сделок с объектом на предмет их действительности/недействительности, признания незаключенными
- Экспертиза истории и порядка приватизации (в случае необходимости)
- Проверка соответствия объекта данным, имеющимся в государственных органах (несанкционированная перепланировка /реконструкция) и т.п.
Проверка земельного актива, приобретаемого в инвестиционных целях, включает экспертизу:
- Текущего правового статус земельного участка: наличие кадастрового учета, установление/согласование границ, категория, вид разрешенного использования
- Параметров застройки земельного участка
- Возможности строительства на данном участке объекта с заданным целевым назначением
- Наличия зарегистрированных и фактических обременений, ограничений использования: сервитуты, линейные объекты, зоны влияния аэропортов, охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны охраняемых объектов, иные ограничения
- Планов городского поселения по развитию территории
- Расчета выплат за смену вида разрешённого использования земельного участка под строительство (в случае необходимости) и т.п.
Результаты по услуге для клиента
Мотивированное экспертное заключение с перечнем выявленных рисков и рекомендаций, обоснованием возможности (способах) их минимизации/устранения (в случае если риски не существенные и устранимые) или отказа от сделки (если выявленные риски носят критичный характер/трудно устранимы/значительно увеличивают затраты на проект)
Что дает клиенту правовая экспертиза актива
- Понимание правового статуса актива/инвестиционного проекта. По результатам проверки инвестор получает достоверную информацию для принятия взвешенного, осознанного решения о том покупать или не покупать актив, вступать или не вступать в проект, будут ли вложения в данный актив/инвестиционный проект достаточно безопасными.
- Оценку инвестиционной привлекательности актива/проекта. Правовая экспертиза дает возможность понять может ли актив быть использован под конкретные инвестиционные цели, например, возможность строительства и эксплуатации на данном земельном участке промышленного объекта, логистического центра, гоночной трассы, яхт-клуба, гостиницы, жилого комплекса и т.д.
- Коррекцию стоимости актива/проекта. Заблаговременное выявление рисков позволяет пересмотреть цену актива, предлагаемую продавцом/партнером, в сторону ее понижения или скорректировать условия участия в инвестиционном проекте в пользу инвестора.Зачастую покупатели ищут активы заведомо имеющие риски, для того, чтобы приобрести подходящий актив по низкой цене, а затем, с помощью юристов, устранив причины неликвидности перепродать его со значительным дисконтом.
- Формирование плана-схемы устранения рисков и структуры сделки. Результаты правовой экспертизы дают полное представление об активе, возможностях и легитимных способах минимизации или устранения выявленных рисков. Данная информация позволяет определить перечень действий, которые необходимо произвести при подготовке сделки (например, предварительное одобрение сделки с заинтересованностью, получение согласия супруга, уточнение границ земельного участка, согласование границ смежных земельных участков и т.п.), в ходе самой сделки (например, порядок взаиморасчетов сторон) определить зоны ответственности сторон (например, перечень гарантий и заверений, которые должны быть включены в договор купли-продажи, ответственность продавца за сокрытие сведений об обременениях участка и арестах, порядок действий и сроки исполнения сторонами обязательств по договору, а также штрафные санкции в случае неисполнения или несвоевременного исполнения обязательств и т.п.).
Смотрите также
Due Diligence при покупке завода
При проведении комплексного due diligence при покупке завода наши юристы выяснили, что сам завод принадлежит собственнику, а очистные сооружения находятся на отдельной территории и принадлежат жене собственника, которая не участвует в сделке и не планирует их продавать.
Результат: клиент отказался от рискованной сделки
Due Diligence при покупке строительной компании
Клиент планировал приобрести компанию крупного специализированного застройщика, владеющего земельным участком ( со специальным разрешением использования) .
Команда экспертов провела комплексный due diligence юридического и финансового состояния компании и документации по земельному участку.
Результат : сделка более чем на 1 млрд рулей состоялась
Защитили интересы клиента в споре о взыскании задолженности по договору займа на сумму 43 млн. руб.
В отношении клиента был подан иск о взыскании долга по договору займа (43 млн. руб.), а также процентов за пользование займом и неустойки.
Суды двух инстанций отказали в удовлетворении требований о взыскании с клиента задолженности по договору займа и удовлетворили встречный иск клиента о признании указанного договора недействительной сделкой.
Усилиями юриста нашей компании удалось доказать, что займодавец, заключая договор и перечисляя денежные средства клиенту, не преследовал цель создания реальных правовых последствий, характерных для заемных отношений. Соответственно, основания для возврата долга отсутствуют.
Юрист Клифф отстоял позицию о том, что клиентом не был пропущен срок исковой давности для предъявления требования о признании договора займа ничтожной сделкой.
В результате экономия клиента составила более 43 млн. руб.
Расчет кадастровой стоимости земельного участка при нескольких видах разрешенного использования
Разбираемся вместе со страшим юристом юридической фирмы Клифф Викторией Соловьевой.
Органы власти сами будут вносить в ЕГРН сведения о собственниках ранее учтенных объектов недвижимости: кото это коснется?
Что изменится с их введением новых норм? Расскажет старший юрист по недвижимости юридической фирмы Клифф Виктория Соловьева.
